約 8 分鐘閱讀 · 作者：Mekavo 創辦人 Mehrdad
香港最貴的就是空間，而一個空置的車位，是最徹底的浪費。你上班一整天，車位就在那裡曬太陽。隔兩條街，有人願意付真金白銀，租用你朝九晚六那段時間。
想法很明顯。在大部分城市，做起來也很簡單。但在香港並非如此——而原因與泊車法例完全無關。
這篇文章是實話版：在做任何事之前，你必須回答的一條問題；以及如果答案是「不可以」，還有什麼路可走。
由這裡開始：你可能根本無權出租，而答案就寫在你自己那份契裡
香港幾乎每一個車位，都坐落在一個受大廈公契（Deed of Mutual Covenant，簡稱 DMC）規管的發展項目之內。地政總署說得很清楚：
「公契訂明並規管各業主之間、以及業主與管理人之間的權利和義務，亦就發展項目的管理作出規定。」
在公契之上，還有一份地契——即當初批地的政府租契，它本身也可以就停車場的用途訂明條件。
🩸 而以下這一句，令許多好想法立刻停下來。運輸及房屋局局長在 2015 年 1 月 21 日向立法會提交的書面答覆中明確指出：
部分停車場「因為地契或大廈公契的限制，不能出租予非住客」。
請看清楚。它並沒有說收費違法。它說的是：在某些屋苑，租給不住在該處的人根本不獲准許——而理由就寫在你自己早已擁有的文件裡。
所以在香港，第一步不是定價，不是做牌，更不是找軟件，而是讀兩份文件。
「非住客」對你來說實際上是什麼意思
這個分別最多人吃虧。租給同一幢大廈的鄰居是一回事；開放給公眾——上班族、訪客、任何一個有手機的人——就完全是另一回事，而這正是那些限制條文所針對的情況。
所以如果你的公契寫明車位只限住客及其真正訪客使用，在入口貼一個公開的 QR 牌並不是小事。那條條文之所以存在，正正就是為了阻止這件事。
公契從何而來，以及為什麼不是你這一層可以商量的
公契並不是管理處自行制定的屋苑守則。它在發展項目出售之前就已經批核。地政總署的法律諮詢及田土轉易處會確保公契不抵觸《建築物管理條例》（第 344 章），並符合公契指引。
這對你有兩個意思。第一，管理處無法在櫃檯前隨口為你豁免。第二，那條限制極有可能不是寫錯——它是經過審核的。
如果答案是「不可以」，仍然有路可走。同一份答覆亦記錄，房屋委員會就其停車場會「向城市規劃委員會及地政總署尋求許可及豁免，以便將車位出租予非住客」。換言之，豁免程序是存在的。它並不快，也不是個別業主可以隨便處理，但那道門並非畫上去的。
如果答案是「可以」——真正行得通的做法
假設你（或你的律師）讀完兩份文件，並無限制；又或者你本身擁有一塊空地、地舖前地或地面車場，根本不涉及住宅公契。那麼餘下的事就很簡單，而香港是全世界最容易做這件事的地方之一。
你不需要閘機、收費亭或看更。就自己的地方收取使用費，是你與司機之間的合約。你需要的是一個清楚的價錢、一個幾秒完成的付款方式，以及一份「誰在什麼時候泊過」的紀錄。
還有一點在香港特別重要：大廈評價你，看的是車流，不是你賺多少。一個安靜地有人進出的車位，沒有人會留意。一個令門口爭執、斜路堵塞、投訴送到管理處的車位，無論你的公契怎樣寫，都會惹來你不想要的注意。
我們做什麼——以及我們在哪裡止步
我們寧願一開始就說清楚，勝過讓你事後才發現。
Mekavo 負責收款：入口的 QR 牌、司機以手機付款、收據、經由我們受規管的支付服務商把款項存入你的銀行戶口，以及讓你看到車位情況的後台。我們每宗交易收取 5%，從你那一份中扣除，永遠不會加在司機的價錢上。沒有月費，沒有機器要買。
Mekavo 不會做的事：我們不會替你讀公契、不會替你申請豁免、不會代你前往地政總署或城規會，也沒有辦法令一個受限制的停車場變成可以出租。這部分是你的，而且必須走在前面。如果你的契寫明不可以，任何軟件都改變不了——我們寧願現在就告訴你，也不願收取你 5% 的麻煩。
稅務同樣是你的責任。租金收入就是收入，請在收取第一筆款項之前先與你的會計師談，不要等到事後。
大概能收到多少——沒有任何承諾
保守估算，一個車位在你上班那段時間出租：每日可用 8 小時，使用率三分之二，每小時 HK$12。
- 每日約 5 個收費小時 × HK$12 = 每日 HK$60
- × 每月 22 個工作天 × 12 個月 ≈ 每年約 HK$15,800（未扣）
- Mekavo 5% 費用 ≈ 每年 HK$790
- 信用卡手續費由我們的 5% 支付，不會從你那一份扣除
這些只是示範數字，並非預測。中環的車位與元朗的車位根本不是同一種資產。重點是數量級：一項你本來就在供、卻每日有八小時完全閒置的資產。
今個星期做三件事
- 找出那份公契，讀清楚有關車位的條文。這是整件事的關鍵。留意有沒有限制出租予非住客，或限制商業用途。如果找不到，你的律師或管理處可以提供。
- 同時查看地契條款。公契並不是唯一可以限制用途的文件——政府地契在它之上。
- 之後才考慮價錢。看看最近的商業停車場每小時收費多少，那就是你的參考價；略低於它，通常都合適。
如果 Mekavo 不適合你，原則比品牌重要：收費公道、讓人容易付款，不要為了車位的收入，換來一個比收入更昂貴的投訴。
資料來源
本文只引用香港政府文件及法例。我們不會引用同行或商業網站。
- 立法會問題第十四題：房委會停車場的泊車位——運輸及房屋局局長書面答覆，2015 年 1 月 21 日（香港特別行政區政府）
- 地政總署同意方案——大廈公契及管理協議的批核（地政總署）
- 《建築物管理條例》（第 344 章）（電子版香港法例）
- 《建築物管理條例》（第 344 章）指南（民政事務總署）
作者：Mekavo 創辦人 Mehrdad。Mekavo Ltd 於英國 Companies House 註冊（#16477044），地址在 Leicester。本文屬一般資訊，並非法律或稅務意見——在將車位開放給公眾之前，請就你自己的公契和地契諮詢律師。