Cobrar pelo estacionamento no seu terreno em Portugal — a lei deixa, a fatura é que complica

~9 minutos de leitura · escrito por Mehrdad, fundador da Mekavo

Tem um terreno ao lado do armazém que está vazio todos os dias. Ou um logradouro atrás do prédio. Ou aquele espaço junto à oficina onde cabem oito carros e só lá estão três. E toda a gente do bairro já percebeu.

Ao início não custa. Depois é um carro que fica o dia inteiro, outro que fica o fim de semana, e um que fica três semanas porque o dono foi para o estrangeiro. Põe um cone. Põe uma corrente. Alguém corta a corrente. E mais cedo ou mais tarde chega a pergunta óbvia: então e se eu cobrasse?

Este artigo é a resposta honesta. Não é a versão comercial — é o que a lei portuguesa realmente diz, incluindo a parte que quase ninguém lhe conta antes de começar, e que não tem nada a ver com estacionamento.

Sim, pode cobrar. Isso é a parte fácil

Ceder o uso de um espaço seu a troco de um preço é um contrato entre duas partes. Não precisas de licença de parque público, não precisas de cancelas, não precisas de te tornar operador de estacionamento. O terreno é teu e o condutor aceita as tuas condições quando entra e paga.

A confusão começa porque as pessoas assumem que cobrar por estacionamento é uma atividade regulada como a das zonas de duração limitada nas cidades. Não é a mesma coisa. As regras da EMEL ou de qualquer câmara aplicam-se ao domínio público municipal. O seu terreno não é domínio público.

O que muda, no momento em que começa a cobrar, não é a legalidade — são as obrigações fiscais. Passa a prestar um serviço. E em Portugal um serviço prestado tem de ser faturado. É aí que está a verdadeira dificuldade, e voltaremos a ela em detalhe.

O que não pode fazer: rebocar, bloquear, ou "tratar do assunto" sozinho

Esta é a parte onde as pessoas se metem em sarilhos, normalmente com a melhor das intenções.

O bloqueamento e a remoção de veículos estão previstos no Código da Estrada e são competência das autoridades, não do proprietário do terreno. Não podes pôr um imobilizador na roda de alguém, não podes chamar um reboque por tua conta e risco, e não podes reter o carro até o condutor pagar. Um carro é propriedade de outra pessoa e imobilizá-lo por iniciativa própria expõe-te a responsabilidade civil — e, conforme as circunstâncias, a bem mais do que isso.

O que o Código da Estrada faz é definir quando é que um estacionamento passa a ser indevido ou abusivo, e é aí que existe uma porta legal. O artigo 163.º diz, na alínea b):

«Considera-se estacionamento indevido ou abusivo: […] b) O de veículo, em parque de estacionamento, quando as taxas correspondentes a cinco dias de utilização não tiverem sido pagas».

Repare no número: cinco dias. Não é uma hora, não é uma tarde. O legislador desenhou este regime para o carro abandonado, não para o vizinho que ficou vinte minutos a mais. Para o abandono verdadeiro existe um caminho previsto na lei e ele passa pelas autoridades. Para os vinte minutos a mais, não existe caminho nenhum — e é bom que assim seja, porque o único mecanismo que funciona nesse caso é o preço.

É por isso que os operadores que dependem de multas e reboques acabam sempre em conflito, em más críticas e, por vezes, em tribunal. O modelo que funciona é o oposto: tornar o pagamento tão fácil que não pagar deixe de valer a pena.

A parte que apanha toda a gente: a fatura

Aqui está a diferença entre Portugal e quase todos os outros países onde este mesmo artigo poderia ser escrito.

Em Portugal, o processamento de faturas e demais documentos fiscalmente relevantes está regulado pelo Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro. E a Autoridade Tributária é inequívoca sobre os meios que pode usar. Nas suas próprias perguntas frequentes sobre o diploma, a AT identifica três formas legalmente admissíveis de processar faturas:

1. Programas informáticos de faturação previamente certificados pela AT;
2. Outros meios eletrónicos;
3. Documentos pré-impressos em tipografia autorizada.

E depois vem a frase que costuma resolver a discussão toda. Perguntada se a obrigação se aplica a quem já tinha um programa não certificado, a AT responde:

«Sim. Se utiliza programa informático de faturação, este deve ser certificado.»

Ou seja: a questão não é o tamanho do seu negócio. Se a fatura sai de software, esse software tem de constar da lista de programas certificados pela AT. Não há meio-termo, não há "é só um terreninho".

As condições não são cumulativas — e isto é importante

Muita gente lê os critérios que obrigam ao uso de programa certificado e conclui, com algum otimismo, que só fica abrangida se cumprir todos. É o contrário. A AT esclarece-o diretamente:

«As condições não são cumulativas, bastando que se verifique uma delas para que fique abrangido pela obrigação de utilização de programa certificado pela AT.»

Basta uma. Por exemplo, quem esteja obrigado a dispor de contabilidade organizada já verifica um dos critérios — e passa a estar obrigado a emitir através de programa certificado.

E se eu for pequeno e estiver isento?

Existe caminho, e é honesto dizê-lo. Um sujeito passivo enquadrado no regime de isenção do artigo 53.º do CIVA que utilize documentos pré-impressos em tipografia não fica obrigado a usar programa certificado — a não ser que opte por o fazer, ou que opte pela contabilidade organizada, caso em que a obrigação começa na data em que efetuar essa opção.

Traduzindo para a decisão prática que tens à tua frente:

• Se vais passar faturas em papel de tipografia autorizada e estás isento ao abrigo do artigo 53.º, podes começar sem software. É lento, mas é legal.
• Se vais passar faturas a partir de qualquer programa — o teu, o do contabilista, ou o de uma plataforma — esse programa tem de estar certificado pela AT.

A lista atualizada dos programas certificados e dos respetivos produtores é pública e está no Portal das Finanças. Antes de contratares seja o que for, procura lá o nome. Se não estiver na lista, não está certificado — por muito bem que o sítio da empresa esteja escrito.

O que isto significa para uma plataforma como a nossa — incluindo onde nós paramos

Preferimos dizer isto de forma clara a deixar-te descobrir mais tarde.

A Mekavo trata do pagamento: o código QR na entrada, o condutor a pagar pelo telemóvel, o recibo de pagamento para o condutor, a transferência do dinheiro para a tua conta através do nosso processador de pagamentos regulado, e o painel onde vês o que está a acontecer no teu espaço. Cobramos uma taxa de 5% por sessão, retirada da sua parte e nunca acrescentada ao preço do condutor. Não há mensalidade, não há equipamento para comprar.

O que a Mekavo não faz hoje, em Portugal, é emitir a tua fatura fiscal. Não somos, para o estacionamento, um programa de faturação certificado pela AT, e não vamos escrever aqui que somos. A obrigação de faturação continua a ser tua e deve ser cumprida por um dos três meios que a AT admite — o teu programa certificado, os documentos de tipografia autorizada, ou o que o teu contabilista já usa para o resto da tua atividade.

Na prática, para a maioria dos proprietários com quem falamos isto resolve-se em cinco minutos com o contabilista, porque o dinheiro entra na conta com um extrato mensal por sessão e por dia, que é exatamente o que ele precisa. Mas resolve-se antes de começar, não depois da primeira inspeção.

Quanto é que isto dá, sem promessas

Um exercício conservador, para um terreno pequeno. Vinte lugares, cobrança apenas em dias úteis, ocupação média de um terço, estadia média de duas horas, a 0,80 € por hora, e assumindo que só 70% dos condutores efetivamente pagam:

• ~7 condutores pagantes por dia × 2 horas × 0,80 € = 11,20 € por dia
• × 22 dias úteis × 12 meses ≈ ~2.950 € brutos por ano
• Taxa Mekavo de 5% ≈ 148 € por ano
• As comissões de cartão saem dos nossos 5%, não dos seus

Estes números são ilustrativos, não são uma previsão. Um terreno junto a um hospital no Porto e um logradouro numa vila do interior não têm nada a ver um com o outro. O ponto é a ordem de grandeza: um espaço que rendia zero e dava chatices passa a render alguma coisa e a resolver a fila.

E há um valor que não aparece na folha de cálculo: quando existe um preço, deixa de haver conversa à porta. As pessoas não discutem com um preço afixado — discutem com uma pessoa.

Três coisas a fazer esta semana

1. Confirma o que diz a caderneta predial e o título. Vê se não existe ónus, servidão ou condição de licenciamento que impeça a utilização comercial do espaço. Uma chamada ao teu solicitador ou advogado esclarece isto rapidamente.
2. Fala com o teu contabilista sobre a fatura, antes de cobrares o primeiro euro. Leva-lhe esta pergunta concreta: «vou prestar um serviço de cedência de lugar de estacionamento — emito por que meio?» É uma conversa de cinco minutos que evita um problema de anos.
3. Vê quanto cobra o parque público mais próximo. É essa a tua referência de preço. Estar ligeiramente abaixo é quase sempre a decisão certa.

E se a Mekavo não for para ti, o princípio importa mais do que a marca: cobre de forma justa, torne o pagamento fácil, e não contrate ninguém cujo modelo de negócio dependa dos erros dos condutores.

Fontes

Este artigo cita apenas legislação e organismos oficiais portugueses. Não citamos concorrentes nem sítios comerciais.

• Código da Estrada, artigo 163.º — Estacionamento indevido ou abusivo (Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa)
• Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro — obrigações de processamento de faturas e documentos fiscalmente relevantes (Diário da República)
• Questões Frequentes — Novas regras de faturação, Decreto-Lei n.º 28/2019 (Autoridade Tributária e Aduaneira)
• Lista de programas de faturação certificados pela AT (Portal das Finanças)

Escrito por Mehrdad, fundador da Mekavo. A Mekavo Ltd está registada no Companies House (#16477044), em Leicester, Reino Unido. Este artigo é informação de carácter geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal — fala com o teu contabilista ou advogado sobre a tua situação concreta, sobretudo quanto às obrigações de faturação.